Jedną z najbardziej ryzykownych rzeczy, jaką w dzisiejszych czasach może zrobić Wspólnota Mieszkaniowa, jest publiczne wygłoszenie tych dwóch zdań: „Mamy nieruchomość. Co powinniśmy z nią zrobić?”. Jeśli Wspólnota Mieszkaniowa ogłosi, że nie wie, co zrobić ze swoją nieruchomością, przyciągnie wielu ludzi, którzy wiedzą, co z nią zrobić. Niestety, większość tych twierdzeń kończy swój żywot na poziomie deklaracji. Co gorsze, wiele Wspólnot Mieszkaniowych zdaje sobie z tego sprawę dopiero wtedy, gdy na własnej skórze odczuwają skutki wyboru ekspertów, którzy nie są tymi, za których się podają.

Pierwszy akt notarialny – źródło pierwszych nieporozumień

Prawda jest taka, że większość z właścicieli lokali nie wie, że należy do Wspólnoty Mieszkaniowej, którą tworzy z mocy prawa. Z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego samodzielnego lokalu wchodzącego w skład określonej nieruchomości, jego właściciel, tworzy Wspólnotę Mieszkaniową. Dzieje się tak bez względu na ewentualny sprzeciw właściciela, który od tego momentu tworzy tzw. współwłasność przymusową. Powyższe oznacza, że dopóki pozostaje właścicielem lokalu, należy on do wspólnoty mieszkaniowej na dobre i na złe.

W umowie o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu właściciele najczęściej określają także sposób zarządu tzw. nieruchomością wspólną, czyli częścią budynku lub gruntu, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Choć ustawodawca z góry założył tu wspólną wolę stron, to najczęściej developer, który ma pozycję dominującą, wykorzystuje tę możliwość do ochrony własnych interesów. Nierzadkie są bowiem przypadki narzucania regulacji, których celem jest ograniczenie praw właścicieli lokali. Część z tych zapisów doczekała się nawet reakcji ze strony Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Powyższe ma krytyczne znaczenie dla wszystkich, także przyszłych właścicieli lokali, gdyż zgodnie z prawem, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zapoznanie się z regułami i ich stosowanie nie zawsze jest przyjemne, ale jeżeli nie macie możliwości zmiany tych zasad, przepisów i ograniczeń, to powinniście jest znać.

Ignorancja – grzech podstawowy

„Ignorantia legis non excusat” – ta maksyma prawnicza uznająca fikcję powszechnej znajomości prawa oznacza, że nieznajomość prawa nie jest usprawiedliwieniem. Brak świadomości wynikającej z niewiedzy, że przynależy się do Wspólnoty Mieszkaniowej oraz o wynikających z tej przynależności szeregu praw i obowiązków nie jest więc okolicznością łagodzącą. Nieświadomy, a co gorsze świadomy brak zaangażowania właścicieli lokali w codzienne funkcjonowanie Wspólnoty Mieszkaniowej, jest odpowiedzialny za zdecydowanie największą ilość problemów związanych z prawidłowym jej funkcjonowaniem. 

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Z praw korzystamy chętnie, często nawet ponad miarę, starając się chronić przede wszystkim własny interes. Z obowiązków wywiązujemy się niechętnie i w ostateczności.

Znaleźć rozwiązanie

Wielu z nas traci zapał, gdy widzi jakiś wykres lub wzór, bo to oznacza, że będzie musiała poświęcić temu trochę czasu i uwagi. Jednak wysiłek ten może zamienić się w radość lub nawet podekscytowanie, jeżeli uświadomimy sobie, dzięki jakim działaniom będziemy mogli zwiększyć potencjał swojej nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomością, wymaga także praktycznej wiedzy rachunkowo-podatkowej. Wiedzy, która umożliwi dopasowanie określonego schematu ewidencji rachunkowo-podatkowej do indywidualnego charakteru każdej nieruchomości. Jednym z podstawowych czynników warunkujących osiągnięcie sukcesu finansowego w dzisiejszym biznesie jest, bowiem umiejętność rozróżnienia pomiędzy faktami a opiniami. Musisz znać liczby. Musisz znać fakty. To liczby ukażą ci fakty.

Jeżeli jako właściciel nieruchomości nie potrafisz czytać liczb, lub nie chcesz albo nie masz warunków, aby się tej sztuki nauczyć, nie posiadasz też wystarczającej ilości czasu, aby odpowiednio się zaangażować w funkcjonowanie Twojej Wspólnoty Mieszkaniowej, musisz posłuchać rady kogoś innego. Kogoś, komu umiejętność rozumienia funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej daje zdolność widzenia, której zwykły śmiertelnik nie posiada. Zarządzanie i administrowanie nieruchomościami to poważna gra. Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy oczekiwaniem, że wejdziesz na boisko, a faktyczną grą.

Niniejszy artykuł nie ma na celu wywołania strachu, ale powinien skłonić do głębokiej refleksji, do właściwego zaplanowania lub ponownego przewartościowania priorytetów multidyscyplinarnego procesu, jakim jest zarządzanie nieruchomościami Wspólnot Mieszkaniowych. To bowiem od właścicieli lokali tworzących Wspólnoty Mieszkaniowe oraz wybranych przez nich członków zarządu lub firm zarządzających zależą rodzaj oraz jakość podejmowanych decyzji. Oni dzierżą w rękach ster, który pokieruje Wspólnotę Mieszkaniową na spokojne lub wzburzone wody i ponoszą za to całkowitą odpowiedzialność.